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案例实务——购房人转让合同债权探析
发布时间:2019-11-14 发布人:admin
【关键词】
房屋买卖合同    限购    债权转让  购房人转让合同
 
    一、问题的提出
房屋作为商品,在满足和改善人们生活居住条件的同时,也是众多家庭最重要的财富形式。结合我国房地产市场二十余年改革、交易的实践来看,购置房产对个人、家庭以及其它社会组织等机构的财富积累与增值保值作用巨大。另一方面,考虑到房地产行业对国民经济持续健康发展的重要影响、房屋对社会生活和人们居住保障的公共属性等,国家和地方政府针对房地产市场频繁出台各类限购政策。购房政策的调整,购房人履约能力、理财计划等主客观条件与环境的变化,都可能对购房合同的签订与履行造成影响,引发合同权益与责任纠纷。
笔者现通过一则案例,探讨购房人在支付购房款后能否单方转让购房合同权益(债权)这一问题。
 
二、基本案情
笔者近期在无锡市某区法院代理了一起房屋买卖合同纠纷。基本案情为:2016年9月,甲母与乙某签订《房屋买卖合同》,约定乙某将无锡市某标的房屋出售给甲母,甲父依约全额支付了购房款并实际占有了标的房屋。事后,乙某反悔,拒绝办理房屋过户登记手续。
2018年1月,甲母在无锡市另行购买他人房屋并办理房权证。
根据无锡市现行购房政策,甲母作为外地来锡人员,其家庭户不具备购买第二套房屋的条件。
 
三、购房人可以转让合同债权
(一)甲母的合同权利有哪些
笔者接到甲母的咨询后,对其合同权益做了如下分析:(1)诉请解除购房合同并要求乙某承担违约责任;(2)将甲母在《房屋买卖合同》项下的权益转让给甲,由甲诉请乙某继续履行合同,取得房屋的所有权并要求乙某承担逾期交房的违约责任。
(二)风险与权益选择
考虑到当地房产市场现状,标的房屋在签约3年后,其市场价值几乎翻番,两种诉讼方案可能取得的权益差额巨大。相应的,两种诉讼方案的风险与难度也不可同日而语。方案一稳妥可行 —— 争议合同因履行不能面临解除的命运,乙某可能象征性地承担部分违约赔偿责任;方案二难度极大。据笔者检索未发现直接转让购房合同债权的判例 —— 类似判例多为以房抵债协议中由债权人指定购房人,再由房屋所有权人与指定人员另行签订购房合同。本案的难点恰恰在于乙某拒绝协商与配合。
 
                                 
① 笔者认为,债权人不具备购房资格,并不构成履行不能,而是受领不能或交付不能。
② 购房人已实际占有标的房屋后,将面临违约损失举证困境。
经笔者分析,甲母同意笔者提出的第二个诉讼方案,决定将合同项下的债权转让给自己的儿子甲,从而阻断对方以履行不能为由要求解除合同的诉讼主张,争取将购房合同的权益留在家庭内部。
(三)甲母可以转让购房合同债权的依据
1. 甲母与乙因《房屋买卖合同》形成买卖合同关系,甲父代付全款后对乙享有的是合同债权。
2. 我国《合同法》第79条规定债权可以将合同权利转让给第三人。除非(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。
笔者认为:(1)甲母依《房屋买卖合同》对乙方享有的债权,其实质是要求乙某交付标的房屋,交付的客体并未脱离物与财产的范畴,只是交付的财物系不动产,乙某在现实交付标的房屋的同时还应转移不动产的所有权,而不动产所有权的转移应当依法登记而已。该债权并非依合同性质不得转让的债权。[1](2)2016年的《房屋买卖合同》并无当事人不得转让合同债权的约定。(3)我国法律并无购房合同债权禁止转让的规定。
因此,甲母有权将其《房屋买卖合同》项下的债权转让给甲,甲母仅需将债权转让事宜通知乙某而无须取得乙某的同意。乙某在收到债权转让的通知后,应依据《房屋买卖合同》的约定向甲履行交付义务并配合将该不动产的所有权转移登记至甲名下。
 
                          
[1] 依合同性质不得转让的债权主要指债权与当事人存在人身或类人身关系的债权,如请求对方提供劳务的债权,法律规定的不得单独转让的从债权等。参见《民法学》第三版,中国政法大学出版社2015年版,第452页。
3. 认定债权转让的效力符合目的解释的结论。首先,法律禁止或限制某类合同交易,其目的在于(1)剔除或限制不具备交易资质的主体从事合同该交易行为;(2)禁止不得流通的标的物被非法交易、
监督限制交易的标的物依法交易;(3)避免和防止合同内容违反律法
规的强制性规定或公序良俗。就房屋买卖合同纠纷而言,法律并不禁止标的房屋的交易流通,甲母虽因政策原因不能取得标的房屋的所有权,但其合同权利仍应受到法律的保护。此时,甲母将其合同权利转让给甲行使,正是对甲母受领不能的救济。债权转让后,购房合同约定的权利与义务关系得以履行,既是对合同关系的信守,又不违反法律规定。其次,乙某出售标的房屋的目的在于取得房款价款,其合同目的已经实现。甲母此时将合同债权转让给甲,并不存在支付能力变化可能损害乙某债权实现的情形,乙某向甲交付标的房屋并办理房屋过户登记手续,也不会加重乙某的合同义务。
4. 其它
为辩明是非,笔者还分析了债权转让与不动产房屋转让的区别,结合不动产交易环节税费的课税对象,阐释了“债权转让协议”不存在损害或逃避房产交易税费的问题。
 
四、办案结果
法庭听取诉辩双方的意见后,着重从合同的信守、是否存在履行障碍与是否存在以合法形式掩盖非法目的的角度向双方做了释明。为避免司法裁判权与行政登记实务的衔接矛盾,最终促使原被告双方和解,要求被告配合原告办理房屋过户登记手续后,撤诉结案。
 
五、结语
笔者认为,市场交易要讲求诚信,更需要法治保障。当事人的民事权益在遭到侵害或遇到实现障碍时,如既有法律规范不明、存在争议或付诸阙如,司法裁判应遵循法无禁止即可为的原则,促使和保障权利的实现。
 
律师简介:
张科峰律师,先后毕业于大连海洋大学、苏州大学,获经济学、法学双学士学位。从事国际贸易工作12年,现为江苏法德东恒(苏州)律师事务所专职律师。
主要业务领域:合同纠纷、建设工程与房地产业务、公司纠纷与企业常年法律顾问服务、企业环保合规服务等。
优秀案例:2014年办理的赵某涉嫌(征收)诈骗案件被录入《江苏省刑辩案例精选》、2016年在江苏高院代理的王某某股东资格确认纠纷一案被评为南京市年度优秀案例等。
执业心得:守之以善,法律之内自有天理人情。扎实深入,抽丝剥茧笑对曲直真章!
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昆山合同法律师