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以案释法 —— 商品房预售合同纠纷案
发布时间:2019-10-09 发布人:admin
以案释法
—— 商品房预售合同纠纷案
 
【参考案号(2016)苏0106民初10311、(2018)苏01民终1754号】
 
 
案情简介:
2009年10月,原告朱某与被告某尚房产公司签订《商品房预售合同》,约定:原告购买被告开发的某小区16幢108(含-1、-2层)室房屋;毛坯房屋总价500万元; 2009年12月31日交房。合同附件二为套型及分层平面图,图中涉讼房屋各层标注为“2层”“首次”和“地下室”。
同日,被告的同一批工作人员又以某尚节能公司名义与原告签订《商品房装修合同》一份,装修价款200万元;2009年12月31日交房。
后因涉讼楼栋未能通过规划验收,被告变更规划并报批,在楼栋前搭建起高达2米的土坡后,通过规划验收。
2011年11月底,被告通知交付房屋。原告发现房屋“首层”处于地面以下,与众多业主拒绝收房。
后经包括原告与众多业主共同或分别多次与被告的法定代表人张某沟通,被告口头承诺同意以房屋总价为基数按照日万分之一的标准结算逾期交房违约金直至土坡拆除,另送2年物业费。
2012年2月1日,原告收房并按照以上标准结算了违约金,被告将预扣的6个月物业费划转至某尚物业公司,还向原告开具了相应票据。
2012年4月,同一小区的胡姓业主向张某发送电子邮件称:“在拿房之前,请允许我再跟你核实一下您曾经承诺过的两个条件,第一是您说过的按照合同约定给我们补偿金,即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡。第二是再送两年的物业管理费……。所以麻烦您能否给我一个肯定的答复?”隔日,张某回复胡姓业主“给您肯定的答复,即第一是按照合同约定补偿金,即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡。第二是送两年的物业管理费。”
2013年7月底,被告拆除了涉讼楼栋前的土坡。
期间,包括原告在内的众业主多次与被告、某尚物业公司沟通土坡拆除事宜、补偿款结算事宜并就物业费等发生争议,某尚物业公司诉至法院。
2016年10月,原告诉至法院,要求被告支付补偿款及物业费共计50万元。

办理结果
被告向原告支付违约金N万元,物业费等M万元。
 
法律依据
《合同法》第41条关于“格式合同解释”的规定。
在本案体现为合同文件中“2层、首层和地下室”与“108(含-1、-2层)室”的区别、联系和如何理解的问题。合同文义的解释直接关系到土坡拆除前开发商交付的房屋是否存在违约事实的问题。
最高院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)第29条关于“减少违约金”的规定。在本案主要体现在原告接收房屋并实际入住的情况下,法院酌定按照违约结算条款的1/3支持原告的诉讼请求。
    
案件评析
应当说,两级法院的裁判结果是比较公允的。
本案的难点在于:影响购房人正常使用房屋的土坡看似符合建设项目规划批文,各购房人长期维权未果;分散的购房人在群体性(18起)、非必要的共同诉讼中掌握和能够提供的证据存在差异;被告仅向某一个或数个购房人作出口头或书面承诺;各购房人收房时间有迟有早。
基于以上个案与整体的联系,法院最终未局限于个案原告的举证能力,而是努力还原房产公司在售楼、交房、承诺整改与赔偿的全过程,以法院能够查明的事实作为定案事实;基于买卖双方的真实意思,房产公司完全可以在售楼时对楼层水平位作出明确清晰的解释,房产公司试图以经过审批的规划变更造成楼层水平位变化的辩解不能成立,即便其交付的房屋通过规划验收,仍应依法承担民事赔偿责任。
 
题外话
当事人须进一步增进市场诚信、加强和提高法律意识。本案虽为商品房预售合同纠纷,但被告以同一批工作人员,同时处理房产销售、房屋装修、物业服务相关事务,应注意涉他合同的效力和不同责任主体之区分与关联。就本案而言,房屋的延迟交付与房前附属物(土坡)的存在,影响的是包括装修价值在内的房屋整体,被告在首次结算逾期违约金时也包含了装修费用。但因原告在签订相关合同、结算违约损失与协商交付后赔偿时未能准确识别可能的法律效果,致使部分损失难以主张。
 
承办律师简介:
张科峰律师先后毕业于大连海洋大学、苏州大学,获经济学、法学双学士学位。现为江苏法德东恒(苏州)律师事务所专职律师。
优秀案例:2014年办理的赵某涉嫌(征收)诈骗案件被录入《江苏省刑辩案例精选》、2016年在江苏高院代理的王某某股东资格确认纠纷一案被评为南京市年度优秀案例等。

 
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